“土地增值税”来了

作者:陆勋日期:2007-02-26

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      国家税务总局公布通知，从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%至60%不等的土地增值税。2007年的首次地产宏观调控，选择了从地产税收入手，对房地产开发企业造成了直接的影响，通知发布首日，地产股全线暴跌。于是，种种评论和预测弥漫整个楼市。
      这个政策实际表明了政府进一步从严调控房地产的态度。经过去年的调控，发觉全国部分地区房价并没有降下来，所以07年宏观调控走势依旧急风巨雨。除了可能会集中在土地、税收、信贷三个方面外，应该还会陆陆续续出台一些相关政策。
      应该说，政策的出台对房地产企业的影响有利有弊，象一把双刃剑。那些土地储备越多，开发周期越长，产品附加值越大的开发商受的影响可能越大。另外，由于增值税采用累进制，也就意味着开发商利润越高，需要缴纳的增值税就越多，囤地和开发成本将大幅增加。政策也有利好的一面，由于产权没有发生转移的该部分物业不征收土地增值税，一部分长期以持有新物业作为盈利目的的上市公司会受到利好的影响，也就会得到大量投资者的青睐。这会导致一部分开发商为了减少成本增加，同时扩大自身企业资产，从而保留一部分物业，保证总资产没有贬值，同时便于进入融资市场进行资本运作。
      对于土地增值税，更多消费者认为会“羊毛出在羊身上”，房产商们会将税负转嫁到买房者头上，致使本来已经压得老百姓透不过气来的房价继续攀升。如何看待这个问题呢？由于房价跟地价之间是挂钩的，地价是成本的一大块，开发商成本增加了，不排除会有一部分成本转嫁到房价中。但是房价究竟涨还是不涨，则更多取决于供求关系。目前房地产市场房价的定价极少采用成本定价法，几乎全部的开发商都采用市场定价法。因此房价的最终走势，关键还是在市场。